Lipiec w nieruchomościach

Lipiec nie przyniósł wielu uchwalonych zmian dotyczących
rynku nieruchomości i procesu budowlanego. Pojawiło się jednak kilka istotnych wydarzeń legislacyjnych, które mogą mieć znaczenie dla inwestorów, projektantów oraz uczestników rynku najmu.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakończyło kolejny etap prac nad nowym rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, kierując jego uaktualnioną wersję do komisji prawniczej. W Sejmie pozostaje natomiast poselski projekt zmierzający do wzmocnienia pozycji właścicieli mieszkań wobec nierzetelnych najemców. Rada Ministrów przyjęła również projekt regulacji najmu krótkoterminowego, który szerzej omówiliśmy w naszym ostatnim newsletterze. Poniżej przedstawiamy najważniejsze założenia tych projektów według stanu na 31 lipca 2026 r.

Nowe warunki techniczne – większy komfort kosztem chłonności inwestycji?

W lipcu Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało kolejną wersję projektu nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, kierując ją do komisji prawniczej. Nowe rozporządzenie ma zastąpić przepisy obowiązujące od 2002 r. i kompleksowo uregulować zasady projektowania, budowy, przebudowy oraz zmiany sposobu użytkowania budynków.

Projekt ma odpowiadać aktualnym technologiom stosowanym w budownictwie, zwiększyć dostępność budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami, poprawić ich efektywność energetyczną
i bezpieczeństwo pożarowe oraz ograniczyć dotychczasowe wątpliwości interpretacyjne. Jednocześnie część proponowanych rozwiązań może zwiększyć koszty realizacji inwestycji i ograniczyć możliwości zagospodarowania niektórych nieruchomości.

Drogi dojazdowe, powierzchnia biologicznie czynna i obowiązkowe windy

Z perspektywy inwestorów szczególne znaczenie mogą mieć nowe parametry zagospodarowania działki. Projekt określa minimalną szerokość dojazdu do działki budowlanej na 3 m dla ruchu jednokierunkowego oraz 6 m dla ruchu dwukierunkowego. Dopuszcza jednocześnie zastosowanie ciągu pieszo-jezdnego o szerokości nie mniejszej niż 5 m (a w przypadku niektórych budynków jednorodzinnych i towarzyszących – istniejącego ciągu o szerokości 3 m). Wymagania te mogą istotnie wpłynąć na możliwość realizacji inwestycji na wąskich lub nietypowo ukształtowanych działkach, zmniejszając powierzchnię, którą można przeznaczyć pod zabudowę.

Projekt utrzymuje również wymóg, aby na działce przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną (a także pod budynek działalności leczniczej
z wyjątkiem przychodni oraz budynek oświaty i wychowania) co najmniej 25% powierzchni urządzać jako powierzchnię biologicznie czynną, o ile wyższa wartość nie wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odrębne wskaźniki udziału powierzchni biologicznie czynnej projekt przewiduje dla placów zabaw i miejsc rekreacyjnych przy zespołach budynków wielorodzinnych. W połączeniu z wymaganiami dotyczącymi dróg dojazdowych, miejsc postojowych, placów zabaw
i terenów rekreacyjnych może to prowadzić do zmniejszenia liczby lokali możliwych do zrealizowania na danej nieruchomości.

Zmiany obejmują również rozszerzenie obowiązku wyposażania budynków w dźwigi osobowe lub osobowo-towarowe. W przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych obowiązek ten ma dotyczyć budynków posiadających co najmniej trzy kondygnacje. Rozwiązanie zwiększy dostępność mieszkań dla seniorów, osób z niepełnosprawnościami i rodzin z małymi dziećmi, ale jednocześnie wpłynie na koszty budowy i późniejszego utrzymania nieruchomości. W praktyce nowe wymagania powinny być uwzględniane już na etapie badania chłonności działki – parametry, które dotąd miały przede wszystkim charakter techniczny, mogą bowiem bezpośrednio przesądzać o ekonomicznej opłacalności przedsięwzięcia.

Mieszkania dostępne – 6% jako próg minimalny

Projekt reguluje udział mieszkań dostosowanych do potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami w budynkach wielorodzinnych. Zgodnie z projektem, w budynku mieszkalnym wielorodzinnym posiadającym więcej niż cztery lokale mieszkalne minimalny udział lokali dostępnych dla osób niepełnosprawnych wynosi 6%, przy czym liczba tych lokali nie może być mniejsza niż jeden. Przepis posługuje się wprost pojęciem udziału minimalnego, co oznacza, że wskazane 6% stanowi próg dolny – inwestor może zaprojektować więcej lokali dostępnych.

Ma to znaczenie zwłaszcza dla inwestycji senioralnych oraz przedsięwzięć kierowanych w większym stopniu do osób z niepełnosprawnościami, w których udział lokali dostępnych z założenia będzie znacznie wyższy – projektowany próg nie stoi na przeszkodzie takim rozwiązaniom. Na dalszym etapie prac warto śledzić, czy brzmienie przepisu nie ulegnie zmianie, ponieważ to ono – a nie uzasadnienie – będzie wiążące dla organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Lokale użytkowe i lokale w budynkach zamieszkania zbiorowego

Projekt przewiduje, że lokal użytkowy w budynku ma mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Od zasady tej przewidziano jednak wyraźne wyjątki. Wymóg minimalnej powierzchni nie dotyczy m.in. lokali wydzielonych w budynkach zamieszkania zbiorowego oraz w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, a także lokali w budynkach, dla których przed 1 sierpnia 2024 r. wydano decyzję o pozwoleniu na budowę albo dokonano zgłoszenia.

Wyłączenie dotyczące budynków zamieszkania zbiorowego zostało zatem ujęte wprost w treści przepisu, a nie jedynie w uzasadnieniu. W praktyce oznacza to, że ograniczenie 25 m² nie obejmuje pokoi w hotelach, pensjonatach czy akademikach, co ma znaczenie przy realizacji inwestycji w formule aparthoteli lub condo-hoteli.

Potrzebny bezpieczny okres przejściowy

Nowe warunki techniczne powinny zostać wydane przed 20 września 2026 r. Ze względu na skalę regulacji oraz zaawansowanie wielu trwających procesów projektowych istotne znaczenie będzie miał sposób ukształtowania przepisów przejściowych. Sam projekt rozporządzenia przewiduje przy tym, że do zamierzeń budowlanych, wobec których przed dniem jego wejścia w życie złożono wniosek o pozwolenie na budowę, wydano taką decyzję albo dokonano zgłoszenia, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Równolegle w pracach parlamentarnych procedowana jest zmiana Prawa budowlanego i pojawiła się propozycja, aby przez 18 miesięcy od wejścia w życie nowego rozporządzenia inwestorzy mogli stosować dotychczasowe albo nowe warunki techniczne. Rozwiązanie to nie wynika jednak z samego projektu rozporządzenia, lecz z odrębnie procedowanej zmiany ustawowej. Na obecnym etapie nie można zatem przesądzić, że taki okres wyboru rzeczywiście zostanie wprowadzony. Dla inwestorów oznacza to konieczność bieżącego śledzenia nie tylko prac nad rozporządzeniem, lecz także regulacji ustawowych, które mają zabezpieczyć ciągłość już rozpoczętych przedsięwzięć.

Większe prawa właścicieli mieszkań wobec nierzetelnych najemców

W Sejmie pozostaje poselski projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, Kodeksu postępowania cywilnego oraz Kodeksu karnego – druk nr 2447. Projekt został przygotowany przez posłów Konfederacji, przeszedł pierwsze czytanie w Sejmie, a następnie został skierowany do Podkomisji stałej do spraw nowelizacji prawa cywilnego. Projekt zmierza do wyraźnego przesunięcia równowagi pomiędzy ochroną lokatora a ochroną prawa własności.