OWOB – odrębna własność nad i pod nieruchomościami

Jak ma powstawać odrębna własność?

Podmiotami uprawnionymi do zawarcia z inwestorem umowy
o ustanowienie OWOB mają być właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści gruntów. Ustanowienie ma następować przede wszystkim dla nowo wznoszonych obiektów, a umowę poprzedzi wydanie promesy w formie decyzji administracyjnej – gwarancji powstania prawa pod warunkiem spełnienia przesłanki samodzielności obiektu oraz uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub równorzędnego aktu. Organem właściwym do wydania promesy,

a następnie zaświadczenia o samodzielności obiektu, ma być starosta. Ustanowienie OWOB będzie mogło zostać poprzedzone zawarciem umowy zobowiązującej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu a inwestorem.

Na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste skuteczne ustanowienie OWOB będzie wymagało zgody właściciela nieruchomości; w razie odmowy użytkownik wieczysty będzie mógł dochodzić jej na drodze sądowej. Powiązanie obiektu z gruntem ma zapewniać służebność, umożliwiająca właścicielowi obiektu dostęp do niego w celu utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki, przy zachowaniu praw pozostałych użytkowników nieruchomości.

Z chwilą oddania obiektu do użytkowania inwestor dysponujący promesą oraz zaświadczeniem o samodzielności będzie mógł wystąpić do sądu o ujawnienie prawa w księdze wieczystej. Co istotne, prawo ma powstawać ze skutkiem od dnia oddania obiektu do użytkowania, a wpis w księdze wieczystej ma mieć charakter deklaratoryjny. Podstawę wpisu mają stanowić promesa, pozwolenie na użytkowanie oraz zaświadczenie o samodzielności obiektu.

Czego założenia nie przesądzają – tryby ustanowienia OWOB

W publikacjach prasowych wskazuje się, że OWOB będzie mogła powstawać w trzech trybach:

• na podstawie porozumienia inwestora z właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu,
• w wyniku jednostronnej czynności właściciela gruntu,
• w przypadku inwestycji celu publicznego – na podstawie decyzji administracyjnej.

Zastrzegamy jednak, że opublikowane założenia opisują wyłącznie tryb umowny poprzedzony promesą. Tryb jednostronny oraz tryb administracyjny nie wynikają z treści wpisu do wykazu prac – pochodzą z doniesień prasowych i pozostają na dziś niepotwierdzone w źródłach urzędowych.

Ma to znaczenie praktyczne przede wszystkim dla prywatnych właścicieli nieruchomości: dopiero pełny tekst projektu pokaże, czy i na jakich warunkach ustanowienie OWOB będzie możliwe bez zgody właściciela gruntu, a także czy przewidziany zostanie mechanizm rekompensat.

Rozwiązania zagraniczne – dwa różne zjawiska

Założenia odwołują się do doświadczeń zagranicznych, przy czym projektodawca wyraźnie rozróżnia dwie sytuacje. W systemie anglosaskim, w szczególności w Stanach Zjednoczonych, funkcjonują air rights oraz transfer of development rights, pozwalające na obrót prawami do przestrzeni niezależnie od własności gruntu. W Europie –

w Niemczech, Austrii, Szwajcarii i Luksemburgu – inwestycje warstwowe realizowane są w oparciu o prawo zabudowy, w ramach silnie rozwiniętych systemów praw rzeczowych opartych na tradycji prawa rzymskiego. Odrębnie projektodawca odnotowuje tendencję do wprowadzania lub modyfikowania regulacji umożliwiających realizację inwestycji na cudzym gruncie, „choć bez przyjęcia rozwiązań tak szerokich jak w USA” – zmiany takie odnotowano m.in. w Szwecji, Norwegii, Hiszpanii, Holandii i na Węgrzech. Nie są to zatem instytucje tożsame z OWOB, lecz różne warianty oddzielania praw do obiektów budowlanych od praw do gruntu.

Co to oznacza dla inwestorów

Jeżeli projekt zachowa kształt wynikający z założeń, inwestor uzyska pełne prawo rzeczowe do wzniesionego obiektu – w tym możliwość obciążania go ograniczonymi prawami rzeczowymi – bez tytułu prawnego do gruntu. Największe znaczenie będzie to miało dla terenów infrastrukturalnych: kolejowych, drogowych i energetycznych, nad i pod którymi dotąd trudno było inwestować wobec braku możliwości nabycia gruntu.

Na obecnym etapie OWOB warto traktować jako czynnik uwzględniany przy planowaniu długoterminowym i przy ocenie potencjału nieruchomości sąsiadujących z infrastrukturą, a nie jako podstawę decyzji inwestycyjnych. Do rozstrzygnięcia w pełnym tekście projektu pozostają w szczególności: warunki ustanowienia OWOB bez zgody właściciela gruntu, zasady wynagrodzenia i ewentualnych rekompensat, treść oraz zakres służebności, a także wpływ istnienia cudzego obiektu na możliwość zagospodarowania nieruchomości przez jej właściciela – na przykład przy głębokim fundamentowaniu lub garażach podziemnych.

Będziemy monitorować dalszy przebieg prac legislacyjnych i poinformujemy Państwa o publikacji tekstu projektu.

Zapraszamy do zapisów do naszego newslettera!